思考与案例

编者按：2022年12月，在赛文研究院主办、清华同衡规划设计研究院协办的“2022年智慧停车技术与应用跨年分享会”中，北京工业大学的关宏志教授应邀作了《挖掘停车价值，发展停车产业》的报告。

该报告就停车行业发展和停车价值深化等问题进行了深入分析。关宏志教授从停车行业面临的各类问题及相关案例进行概述，对现存的停车问题进行思考，并将问题分为初级类型、中间类型和最高类型三种类型，最后详细介绍了西湖灵隐景区机动车预约案例，对停车产业发展和价值深化等问题进行了总结。

一、问题提出

在生活中，我们经常会碰到各种各样的停车问题。如城市医院、商圈停车困难，车辆占满了道路；传统的商业街停车困难，想要吃饭或者购物，但找不到停车位；零售和餐饮行业常常停车位紧张；旅游景点停车困难，等待停车的车辆排队从山顶延伸至山脚下，交通堵塞严重等。

这些停车问题的出现，不仅阻碍了停车产业的发展，更对交通和经济发展造成了很大的影响。

二、案例与启发

面对这些停车问题，我们可以做些什么呢？下面我就几个案例谈谈我的想法。

案例一：停车场的共同利用。机动化给郊区购物带了极大的便利，促进了郊区购物的发展。这导致人们越来越少的来到道路狭窄、停车困难的传统商业街，传统商业街日渐衰落。

对此，日本提出了停车场共同利用的做法。比如在东京的秋叶原，商业区停车场内凭购物小票，消费满一定数额以上者，免费停车1小时；整个地区商铺、停车场均相互有效。

案例二：停车位预约制度。日本有一个著名的红叶观赏圣地，每到旅游季节，山顶的停车场都是车满为患，加上日本的道路非常狭窄，极大地影响了人们的观光体验，而且给当地居民的生活带来了极大困扰。针对这个问题，他们引进了停车位的预约制度。不仅缓解了停车场的拥堵，增加了游客的旅游有效时间，同时也改善了当地居民的生活环境，这可谓是一举多得。

启发：首先，研究人们的购物心理及行为。有时候购物不一定是目的，逛街才是，而有深度的逛街需要多家店铺的存在。另外，人们在一般来说行为上还是表现出来很在乎停车费的。

如果我们把停车和商业圈变成了一种共生关系，打破零售业之间的门户壁垒，利用停车条件改善零售业的经营环境，利用商业经营为停车带来需求，共同营造有利于驾车者的出行购物环境，而不是简单的各收各的钱，就能促进停车和商业圈共同生存，共同发展。

其次，停车可以发挥“四两拨千斤”的作用。对于旅游景点来说，停车场（停车位）预约制度不仅能对景区客流调节发挥重要作用，而且能够改善商圈的经营环境和景区周边交通条件，提升游客体验价值，甚至提升房地产价值。

最后，我们要思考停车管理企业（行业）的盈利模式、持续发展的方向在哪里？是否将停车和商圈里的商户的经营状态关联，和景区环境改造及城市旅游交通管理相关联，将停车收入逐渐内化为停车后的一些消费。

三、关于停车问题的思考

目前，停车问题分成三类：初级类型、中间类型和最高类型。

初级类型是仅提供停车场的管理和直接的服务，该类型企业的收入仅仅靠收取停车费，经营的目标是确保停车场、停车管理收益的最大化，只需考虑停车收费的定价问题。比如根据游客的游玩周期，制定不同季节、不同时段的收费价格。 

中间类型要考虑和周边景区的共生关系，包括了周边的交通组织、交通组织的停车规划、停车管理和交通秩序等。停车经营的重心向改善游客出行体验转移，不仅仅依靠独立经营生存。

经营的方向是周边交通基础设施、道路停车场的研究；景区交通系统管理一体化；考虑出行者需求的趣味化和个性化。

最高类型也就是说我们讲到最后的状态，需要综合考虑城市的交通管理，尤其是旺季的出行管理，全市域或者全区域的旅游资源，宾馆停车等动态管理，预约实况和预测信息发布。

不仅解决停车排队的问题，而是彻底解决全域的人们的出行体验问题。这个时候的经营收入来自游客在景区内的消费，直接停车费占比逐渐下降，直至彻底免除。该层次停车企业的努力方向是提高人们的出行体验，全面改善服务的品质。

初级和中间类型的解决方案，一般是通过停车规划、建立停车行业和商业的联系、发展停车行业协会进行的。而最高类型的解决方案需要全面把握旅游及旅游交通资源、研究旅游行为、构筑以游客体验为中心的旅游产品、根据资源和产品等信息确定旅游的接待能力、构筑旅游接待预约系统及备选方案。

四、西湖灵隐景区机动车预约案例

我们国家现在有些城市已经开始实施停车位预约，杭州西湖灵隐景区就是其中的一个。杭州西湖景区有多个著名景点，备受国内外游客喜爱，但由于历史的原因，其停车问题非常复杂，节假日交通堵塞严重，严重影响游客的旅游体验。

杭州市实施了停车位预约制度。具体预约措施为划定预约区域，设置单向交通组织和交通集散中心、增设公交接驳专线。预约方式也更为多样，在高德地图、百度等程序均可预约。

通过合理制定、实施预约规则，西湖景区的交通状况相比之前有了明显改善。目前道路路况通畅，车辆进出更加有序，车位的使用率更高，停车更方便；同时避免了某一时段的拥挤问题。

四、总结

停车在客流管理、交通管理上具有举足轻重的作用，解决停车行业目前存在的问题，需要研究人们的出行需求（购物、旅游），构建一个以停车场（位）预约机制为客流管理系统，同时联合旅游交通规划单位，共同做好旅游交通规划工作，共同挖掘停车价值，拓展停车行业空间。